深度解析“要不要提前还房贷”这个问题

写在前面：我打算用这一篇文章解答大家所有关于银行提前还款的问题，而且用通俗的语言让所有有这种疑问的人能够了解透彻。真心希望这篇文章让大家有所收获。

最近，有个朋友等额本息贷款的已经还了20多年了，手里有点闲钱，他老婆想提前还一部分，但是他觉得已经交了20多年了，现在再还不划算，于是来咨询我。

这个朋友的想法跟很多人一样，觉得等额本息前面交的大部分是利息，后面交的大部分是本金，而想着前面已经交了那么多利息后面再提前还是一件多么不划算的事情。 今天我们就捋一捋提前还贷这件事情。

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一、问题解构

其实关于提前还房贷这件事情中大家主要纠结的两个问题：

（1）要不要提前还房贷？

这个问题的关注点其实在于用一部分钱提前还房贷，从长期来看这部分钱的机会成本是否低于少还的房贷。

这个问题主要要解决： 还贷资金的价值&少还的利息之间的关系问题，如果前者大，那么对自己不利，反之对自己有利。

（2）提前还房贷跟剩余还款期数有没有关系？

也就是当前提前还贷究竟是不是一个好的时间点，是不是还有一个更好的、更优的提前还款窗口？目前是不是过了这个时间窗口？

这个问题其实是要解决： 还贷资金的价值&少还的利息之间的关系 是否会因为还款时间而发生改变。

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二、问题分析

1、利息

利息跟三个因素有关：

• • 一是时间
  • 二是金额
  • 三就是利率

（1）时间

贷款金额的持有时间。为了方便理解我们将贷款看作一种有形实物（如“黄金”），“黄金”在你手中持有的时间越长，你需要交给银行的利息也越多。

（2）金额

我们将金额视作“黄金”的重量，重量越重自然价值越高，你需要付给银行的利息就越多。

（3）利率

利率与银行和对应的产品有关，如果是房贷那么与你签订的合同有关。如果是已经转LPR浮动利率，利率可以在银行app上看到，这种利率在一段周期内保持不变。

2、还款方式

常见的还款方式是等额本金和等额本息这两种。

两种还款方式如下图所示。本质区别在于每月还的本金的区别，影响的是还款时你手里持有的“黄金”的剩余重量。

等额本息前期还的本金少，你手里持有的剩余“黄金”的质量减少得慢，因此总利息比较多。

等额本金前期还款的本金相对等额本息多，你手里持有的剩余“黄金”的质量减少得快，因此总利息比较少。

不论哪种还款方式，第一个月你所要还的利息都是一样的。因为第一个月，这两种还款方式下，重量相同的“黄金”在你手里持有了相同的时间，所以产生的利息一样。

差别从第二个月开始，或者说从第一次还款开始。假如银行借了你100g黄金，第一个月还款时，等额本息的小王还了利息和1g黄金，等额本金的小李还了利息和2g黄金。那么在第二次还款时，小王要还的利息是99g黄金持有一个月产生的利息，小李要还的利息是98g黄金持有一个月产生的利息。

3、提前还款

提前还款相当于提前归还了一部分重量的“黄金”，那么从下个还款日开始重新计算你所需要还款的利息。

假如你是每月30号还款，今天是10号，上一次还款后“黄金”还剩70g，今天你提前还了10g给银行。那么在本月30号你应该还的利息是多少？

70g黄金持有10天产生的利息+60g黄金持有20天产生的利息。

一句话就是：借用多少还多少。还得多，借的少，就还得少。

那么该不该提前还款？这里涉及一个资金的机会成本的问题，说简单点就是将你提前还款的这部分钱拿去干点啥，或投资，或存银行定期，或买股票基金，再或者是借给别人，你从中获取的收益能不能盖过少还的利息？

这个问题与每个人的投资渠道有关。

举个例子：我们假设贷款利率年化5%，但你有稳健的投资方式，能够做到钱投出去稳定产生年化10%的收益，你完全可以把你打算提前还款的部分拿去投资，这样一个月投资赚回来的钱是高于利息的——划算。

但如果你没有比较好的投资渠道，你只想把这个钱拿去存着，而银行的存款利率只有2%，那你就可以拿去提前还贷了，注意：你还的这一部分相当于你买了年化5%的理财，这是划算的。

但是究竟该还多少需要根据你的实际情况来看，如果你家里上有老下有小，需要活动资金，你需要留一部分钱应对紧急情况，在有余量的情况下再考虑提前还一部分。

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三、结论

结论一：在利率一定的情况下，你每月要交的利息等于上个还款日后的剩余本金在这一个月内产生的利息。

注意，这个结论不因你是哪种还款方式（等额本息或者等额本金）而变，也不因你当前所处的时间而变。意味着你每个月要还的利息其实只跟你在这个月内持有的剩余“黄金”决定。

结论二：过去所还的利息不会影响未来的利息，但是你过去所还的本金会对你未来的利息产生影响。

所以不存在划不划算的问题，那究竟该不该提前还款跟你自己的生活情况还有投资渠道有关。

结论三：如果你的投资收益率稳定且大于贷款利率，那么不要提前还款，用这部分钱去投资。如果你只有银行定期这一个投资方式，且找不到比贷款利率更高的定期存款产品，那提前还款是更好的选择。

当然转了LPR之后贷款利率也是在不断变化的，如果有一天存款利率高于贷款利率，那果断选择存款，这一点大家可以多多关注。

总结：别再说什么划不划算，占用多少资金以及占用多久就给多少利息。至于该不该提前还款，需要根据你的投资情况和家庭情况决定，如果在应对家庭紧急情况仍有余量的情况下，而且也没有比银行贷款利率更高的稳定的投资渠道，那么就可以考虑提前还款。